İç ve dış gelişmelerle son bir yılda olağanüstü fiyat artışlarına maruz kalınan ülkemizde özellikle konutlar ve işyerleri bakımından taşınmaz değerlerinin enflasyon rakamlarını da geride bıraktığı ortamda kira ihtilafları malum tavan yaptı.

Kiraya veren – kiracı kapışmaları hemen her yerde tüm ihtişam ve hızıyla cereyan etmekte. Kötü haber, özellikle büyük şehirlerde mahkemeler tıkalı. Herhangi gerekçe ile açılan tahliye davaları için ilk duruşma günleri en az altı ay sonrasına veriliyor. Basitinden birkaç duruşmalık davaların hangi yılda sona ereceğini bir kez daha düşünmek gerekiyor.

Yakında dava açmazdan önce arabulucu kurumuna başvuru şartı getirilecek. Gerekli ancak sorunları çözmek için yeterli olmayacak. Çare, ekonominin rayına oturması.

Ekim 2022 başlangıçlı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelindeki artış oranı %60 gibi açıklandı. Konutlarda ise %25 sınırı var malum. Bu oranlar sokak enflasyonu ve taşınmaz fiyatlarının çokça gerisinde kaldığı için yaşanan kaosta Nasrettin Hoca hikayesi misali iki taraf ta haklı.

Tahliye davalarında kira bedeli ödeniyor ve kiraya verenin elinde kiracısından imzalı tahliye taahhüdü yoksa üçüncü enstrüman –ihtiyaç- iddiası ve bu günlerde davaların en moda gerekçesi de bu. Şüphesiz samimi ihtiyaç iddialarına bir şey denilemez ancak kira rakamlarını güdük bulan mülk sahiplerinin tutundukları son çare.

Davaya bakan hakimlerin de işleri kolay değil. İhtiyaç iddialarını tetkik ederken Kanun, Yargıtay içtihatları ve bilimsel görüşler çerçevesinde kendi fikir ve vicdanlarına göre karar verecekler.

Bakalım mevzuat ve Yargıtayımız ihtiyaç iddiasındaki kritik iddia ve savunmalarda hangi temel ilkeleri uyguluyor? Bunlara kısa bir göz atarsak gereksiz enerji para ve zaman kaybetmemiş oluruz.

Kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabiliyor.

Dava hakkı her zaman kullanılamıyor, sözleşme süresi bitimini takiben bir ayla sınırlı, bunu süreyi artırabilmek ve dönem sonuna uzatabilmek için önceden ihtar çekilmiş olması şartı aranıyor.

Başlangıçta ihtiyaç iddiasında, ev sahibi ya da kiraya verenin iddiasının samimi ve doğru olmadığını kiracı ispat etmek durumunda. Yine ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene ait. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiş. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gere. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabiliyor. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülebiliyor. Dava hakkına ilişkin olan bu hususların mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekiyor. Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemiyor. Yazlık ihtiyacı için de ihtiyaçtan tahliye davası açılabiliyor sorun yok.

İhtiyacın türü mahiyeti o kadar çeşitlilikler arz ediyor ki ansiklopedi yapsanız özel durumlara dair soruları karşılamaya yetmeyebilir, hukuk üretilmesi, yeni bir içtihada gidilmesi gerekebilir. Hukuk böyle bir şey.

Misalen, kiraya verenin eşinin boşanma ya da ayrılık davası süresince ayrı bir konutta oturmak istemesi meselesi. Eş açısından konut ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu gösterir mi? Evet diyor yasa. Bunu kötüye kullanıp salt kiracısını boşaltmak için eşine boşanma davası açılmasına rastlanabilir mi? Elbette. J

Her zaman belirtmekten yorulmayacağım, “EN KÖTÜ ANLAŞMA MAHKEME KARARINDAN İYİDİR” ilkesini hep aklınızda bulundurun.

İyi haftalar.