Semih AYDIN – Göksel BAŞARAN
Son yıllarda yaşanan enflasyonist ortam, devletin sağladığı teşvikler nedeniyle organize sanayi bölgelerine (OSB) olan ilginin artması ve Bursa’da kısıtlı olan sanayi bölgesi alanları nedeniyle kira ve arsa maliyetlerinde ciddi artışlar yaşandı. Bazı firmalar yeni yatırımları için uygun fabrika bulamazken bazı firmalar ise fiyat artışları nedeniyle yatırım kararlarını ötelemek durumunda kaldı. Son yıllarda yaşanan artışlar, firmaların Ar-Ge, yeni makine ve ürün gibi bazı yeni yatırım projelerini ertelemesine yol açtı. Sanayiciler çözümün yeni üretim alanları oluşturularak, KOBİ ölçeğindeki firmalara uygun şartlar altında tahsis edilmesi görüşünde.
NOSAB YK Başkanı
Planlı sanayi alanları genişletilmeli
Organize sanayi bölgeleri ülkemizin kalkınması ve çevre sürdürülebilirliği için olmazsa olmaz planlı üretim alanlarıdır. Ancak OSB’de faaliyet gösteren firmalarımızın işletme maliyetleri OSB dışındaki firmalara göre oldukça yüksek. Bu da OSB dışındaki sanayi yapılaşmasını cazip hale getiriyor. Ancak uzun vadeli düşündüğümüzde kaçak sanayileşme hem şehir planlaması açısından hem de doğaya verilen zarar açısından geri döndürülemez tehlikeler barındırıyor.
Bu sebeple OSB’lerin cazip hale getirilmesi ve özendirilmesi gerekiyor.
OSB’lerdeki kira artışları da önlem alınması gereken konulardan biri. Yeteri kadar sanayi alanı bulamayan ve doluluk alanına ulaşan bölgelerde kira artışları kaçınılmaz hale geliyor. Bizim bölgemizde doluluk oranımız yüzde 97’dir. Altyapımızı tamamladığımız ve Serbest Bölge’ye, İstanbul’a, İzmir’e ve Anadolu illerine yakın olduğumuzdan dolayı tercih edilen bir bölgeyiz. Ancak kira artışları bizim bölgemiz için de dezavantaj oluşturabiliyor.
Ekonominin temel kuralı arz-talep ilişkisidir. Yeteri kadar alan bulunmadığı noktada mevcut alanların fiyatları artar. Biz buna çözümün, planlı sanayi alanlarının genişletilmesi olduğunu düşünüyoruz. Böylece sanayi üretimi için gerekli olan parsel miktarı artırılacak ve sanayideki alan sorunu da ortadan kalkacaktır.
Kayapa OSB YK Başkanı
Maliyetler kaçak sanayileşmeyi artırıyor
Ülkedeki yüksek enflasyonla beraber her şeye gelen zamlar sanayiye de geldi. Yüksek enflasyondan kurtulmamız lazım.
Arsa ve kira maliyetlerinin yüksek olması firmaların yatırım kararlarını da etkiliyor. Arsa maliyetlerinin yüksek olması sanayicinin en önemli girdisi oluyor. Firmalar arsaya para yatırdığı için diğer yatırımlarını öteliyor. Şirketler yüksek kiraları satış fiyatlarına yansıtamıyor. Bu durum hem kiracı hem de yer sahiplerini zor durumda bırakıyor. Maliyetlerde yaşanan sıkıntılar OSB’ler dışında kaçak sanayileşmeye yol açıyor. Bursa ovası bu yüzden kaçak yapılarla doluyor. Sanayi bölgelerinin dışında daha ucuz maliyetle, derme çatma binalarla insanlar işlerini görmeye çalışıyorlar.
Bursa’nın gündeminde KOBİ OSB diye bir proje var. Yaşanan sıkıntıların önüne geçmek için bu projenin bir an önce hayata geçmesi lazım.
CESURBEND YK Başkanı
Büyüme hedeflerini sınırlayabilir
Ülke ekonomisindeki büyüme, sanayi bölgelerine talebin artması ve arzın sınırlı olması OSB’lerdeki kira fiyatlarını artırıyor. Hükümetin teşvik politikaları nedeniyle OSB’lere yatırım yapmak isteyen firmaların sayısının artmasının yanı sıra arazi fiyatları, inşaat ve enerji maliyetleri gibi girdi maliyetleri de kira fiyatlarını etkileyen unsurlar arasında.
Kira artışları kontrolsüz bir şekilde devam ederse, uzun vadede sanayi bölgelerindeki işletmelerin rekabet gücünü düşürebilir ve bölgenin büyümesini olumsuz etkileyebilir
Öncelikle, kira ve arsa maliyetlerindeki artış, firmaların mevcut kaynaklarını daha iyi kullanmalarına neden olabilir. Bu nedenle, firmalar, mevcut varlıklarını daha verimli bir şekilde kullanarak, yeni yatırımlar yapmak yerine mevcut faaliyetlerini geliştirmeyi tercih edebilirler. Bu durumda, Ar-Ge, makine ve benzeri yatırımların azalmasına neden olabilir. Ancak, kira ve arsa maliyetlerindeki artış, firmanın büyüme potansiyelini de sınırlayabilir. Bu durumda, firmalar yeni pazarlara girmek, yeni ürünler geliştirmek veya mevcut ürünlerini iyileştirmek gibi yatırımlar yaparak büyüme hedeflerini gerçekleştirmeye çalışabilirler. Kira ve arsa maliyetlerindeki artışların önüne geçmek için birkaç adım atılabilir. Bu konuda benim önerilerim şu şekildedir. Yeni sanayi bölgeleri kurulmalı, vergi indirimleri sağlanmalı, enerji maliyetleri düşürülmeli, arsa tahsis süreleri uzatılmalı ve kira artışlarına sınırlama getirilmelidir.
Akrida Tekstil Genel Müdürü
Çözüm yeni üretim alanlarında
OSB’lerdeki kira artışlarının sanayicilerimize olumsuz etkileri oluyor. OSB’lerin kısıtlı olması, yeni sanayi bölgelerinin açılmaması veya prosedürlerinin çok fazla olması sanayi bölgelerinin çoğalmasını geciktiriyor. Öte yandan sanayide üretimin sürekli artış göstermesi, sanayicilerin ihracatla ülke ekonomisine sağladığı katkıyı artırıyor. Bu yüzden mevcut olan üretim tesisleri ve fabrikaların sayısının az olması ile talebin çoğalması, fırsatçılığı ve kira artışını beraberinde getiriyor.
Kira ve arsa maliyetlerinde yaşanan artışlar, yeni yatırım kararlarını çok ciddi olumsuz etkiliyor. Kendi firmamdan örnek verecek olursam, 30 bin metrekarede üretim yapmam gerekirken; arsa, inşaat yatırım maliyetleri ya da kiraların yüksekliğinden dolayı 6 bin metrekare kapalı alanda üretim yapmaya çalışıyoruz. Mevcut şartlarda sanayi yatırımının maliyetlerinin çok yüksek olması, sanayiciyi geleceğe ümitle bakamadığı, yatırım yapamadığı ve istihdama istediği ölçüde katkı sağlayamadığı bir noktaya getiriyor. Cari fazla veren bir şehir olan Bursa’da, yerel yönetimlerin ve merkezi hükümetin teşvik ve destekleriyle organize sanayilerde çok uygun şartlarda sanayi arsaları tahsisi gibi teşviklerin gündeme gelmesiyle Bursa ülke ekonomisine daha fazla katma değer sağlayabilir. Bu, Bursa’nın altyapısı açısından oldukça mümkündür ve kolaydır.
Sanayicinin veya müteşebbisin sanayi yatırım maliyetlerinin içinde arsa ve inşaat maliyetleri oldukça büyük yekûn tutması, sermayesi kısıtlı KOBİ’lerin Ar-Ge ve yeni makine tesisat yatırımını engeller hale geliyor.
Teknolojik makineye yatırım yapamayan sanayici, geçmişte kalmış, ilkel üretim şartları ve makineleri ile imalat yapmaya çalışıyor. Bu yüzden enerji, zaman ve işçilikten dolayı üretim maliyeti yükseliyor. Bu sebeple de ayrıca üretim ve istihdamda milli bir kayıp dolaylı olarak yaşanıyor. Yaşanan sıkıntıların önüne geçmenin en temel çözümü, yeni alanların oluşturulması. Ve bu alanlara yatırım yapacak sanayicilerin desteklenmesi.
Yavuzlar Dişli YKB Yrd.
Yatırım kararları öteleniyor
Bizler sanayici olarak gerçekten kira ve arsa fiyatlarındaki artışlardan gerçekten mağdur oluyoruz.
Evet ülkemizde enflasyon var ancak, bu fiyat artışları enflasyondan daha fazla oldu. Burada yer sahiplerinin de haklılık payı var. Yer sahipleri ve biz kiracılar orta bir düzlemde buluşmaya çalışsak da genellikle yer sahiplerinin dediği oluyor.
Çünkü biz sanayiciler işimize bakmak istiyoruz, mahkeme ile ya da çözümsüz inatlaşma ile devam edecek çözüm istemiyoruz.
Bu afaki artışlar arz talep dengesindeki bozulma ve gayrimenkule olan yatırım güvenin artmasından kaynaklı. İlaveten şunu da söyleyebiliriz, fabrika arazisi için bulunamayan kredi olanakları da bu artışı körüklüyor.
Elbette kiralık yer ve fabrika arazilerine uygun fiyatlı olarak erişememek, yatırım kararlarının ötelenmesine ya da ürün maliyetlerindeki artışa neden olmakta. Böylesi seçim havasını estiği bir yıl içinde olmak da genellikle yatırımların ötelenmesine neden oluyor.
Söz konusu artışların önüne geçmek elbette bizim elimizde değil, devlet kanalı ile birtakım düzenlemeler getirilmesi gerekmekte.
Bunun öncesinde enflasyonun tek haneli rakamlara inmesi gerekmektedir. Bu yüzden biz de geçici olarak firma içerisinde yer tasarrufu sağlanmaya çalışıyoruz.
MGG Makina Genel Müdürü
Enflasyon kontrol altına alınmalı
Son yıllardaki kira artışının sebeplerini ülkemizdeki yüksek enflasyonlu ortamdan ayrı düşünmek mümkün değildir. Kiraya veren de pratikte bir tedarikçi olduğundan dolayı, tüm tedarikteki enflasyon artışını kira bedellerine yansıtmaktadır. Gayrimenkul piyasasının birbirini fiyat açısından tetiklemesinin de mutlaka bir etkisi bulunmaktadır ama bu nihayetinde bir arz talep dengesidir.
Kira ve arsa maliyetleri yatırım kararlarını elbette ki etkilemektedir. Enflasyonist piyasada girdi maliyetleri öngörülememekte olduğundan dolayı (ki ödenen kira da bir girdi maliyeti yaratmaktadır) yatırım kararları ya çok kontrollü olmakta ya da ertelenmektedir. Nitekim Ticaret Kanunu’na göre basiretli bir tüccar gibi davranma sorumluluğu taşıyan yöneticileriz.
Yeni OSB’lerin açılması geçici olarak piyasaları rahatlatsa da orta vadede mutlaka reel enflasyon artışının kontrol altına alınması ve tek hanelere indirilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde alınacak her türlü tedbirin (hatta yasal zorlamaların bile) etkisi tahmin edilenin altında olacaktır.
AG Mensucat YK Başkanı
Kira artışları yatırımları olumsuz etkiliyor
Afaki yüksek kira artışları sanayide yatırımları olumsuz yönde etkileyen ana faktör oldu.
Devlet eliyle sanayi de ucuz arsalar üretilmeden ve mekansal sorunlar çözülmeden artık sanayicinin kiracı olarak yatırımı uzun vadeli düşünmesi zorlaştı.
İhracat odaklı sanayi hedefi olan ülkemizde yeni OSB yatırımlarının önünü açmak ve mevcutları genişletmek gereklidir.
Bu dönemde arsa ve inşaat bedelleri yatırımın yüzde 60 -65’ine denk geliyorsa, bu sürdürülebilir olmaz ve kimse bu durumda taşın altına elini koymak istemez.
Devletimizin bakanlık eliyle konuyu detaylı incelemesinde fayda vardır.
Bölük Makine Genel Müdürü
Kira değer haritaları oluşturulabilir
Pandemiyle birlikte hızlı bir şekilde artmaya başlayan arsa değerleri, inşaat maliyetlerinde yaşanan artışlar, endüstriyel yapılara artan talepler ve OSB’lerin doluluk oranlarının da yüksek olması kira artışlarının bu denli artmasının sebeplerinden sadece birkaçı.
Artan maliyetlerin kar marjlarını düşürmesiyle birlikte, yeni ürün, Ar-Ge ve makine yatırımları başta olmak üzere yapılacak yatırımları olumsuz yönde etkilediğini düşünüyorum.
Serbest piyasa ekonomisi temelinde sağlıklı ve sürdürülebilir bir kira piyasası için öncelikle sağlıklı bir denetimin olması gerekmektedir. Ayrıca, bölgesel kira değer haritaları oluşturulabilir. Arsa temin zorluğunun aşılması ile de desteklendiğinde bu artışların önüne geçilebileceğini düşünüyorum.
CSA Kaplama Fabrika Müdürü
Olumsuz etkiler kaçınılmaz oluyor
Özellikle pandemi sonrası lojistik önem sebebiyle Marmara Bölgesi’ndeki OSB’lerde ciddi artışlar oldu. Ortalama geri dönüş süreleri de bu dönemde bir yıl içinde yüzde 2 artı oran yakaladı. Bunlar kısa vadeler için çok büyük oranlar. Fabrika arzındaki sınırlılık ve taleplerdeki yoğunlaşmanın da buradaki en büyük sebeplerden olduğunu düşünüyorum. Bunları inşaat fiyatları da takip ettiğinde olumsuz etkiler kaçınılmaz oluyor.
Son dönemde biraz daha kontrol altına alınmaya çalışılıyor olsa da son 2-3 yıllık dönemde hiçbirimiz bu oranlara yetişemedik. Herkes kendi bireyselliğinde fiyat arttırmaya devam etti. Bu durumlar birbirini tetiklediği için aslında hepimiz zincirleme şeklinde gerek ürün fiyatlarından gerek başka durumlardan etkilenmeye devam ettik ve ediyoruz. Ar-Ge bir gereklilik az ya da çok hepimiz devamlılığı istikrarla sürdürmeye çalışıyoruz. Pozitif etkilerden bahsetmek isterdim, fakat ben yeni ürün, makine gibi yatırımlar için cesaret ve kararlılıkta çok fazla düşünüp çok daha az kararlar alabildiğimizi gözlemliyorum. Söz konusu sıkıntıların önüne geçmek için artışlar belli oranlarda sabitlenebilirdi. Bazı sanayi bölgelerimizin konum açısından daha avantajlı ve değerli olduğunda hemfikir olsam da bölge bölgede olsa birleşip ortak bir nihai kararda aynı tarafta durabilirdik düşüncesindeyim. Bugün farklı işlerde varlık göstersek de kelebek etkisi gibi birbirimizle bağlantıdayız. Birimizin hırsı ve yine birimizin iyi niyeti her şeyi değiştiriyor. Farkındalıkla güzel zamanlara yürüyeceğimize olan inancım bitmeyecek.
TESLAMAK Kurucu Ortağı
KOBİ OSB’ler inşa edilmeli
Sadece OSB değil diğer bölgelerdeki kira artışları da astronomik oranlara ulaşmıştır. Bunun en temel sebepleri enflasyondaki artışlardır. Kiralayan kişi/kurumların bazısı enflasyon oranında bazıları da çevredeki artışları baz alarak kira yükseltmeye gidiyorlar. Bu durumun firmaların yatırımlarını olumsuz yönde etkilediği çok aşikar. Bırakın Ar-Ge yatırımlarını normal şartlarda ayakta kalmayı zorlaştırıyor.
Özellikle KOBİ’lerin işyeri arayış dertlerinin olmaması gerekir. İhracata dayalı üretim yapan, istihdam sağlayan firmalara özellikle sanayi odaları başta olmak üzere devletin kurumları alternatif bulmak zorundadır. Bizim gibi yüzlerce firma üretim alanlarını geliştirmek, makine yatırımı yapmak ve bununla birlikte istihdamı artırmak için büyük çaba içerisinde. Hem arsa fiyatlarının hem de kira artışlarının astronomik derecede artması neticesinde çaresizce beklemektedir. Özellikle sanayi odalarının KOBİ’ler için çok ciddi bir şekilde ister satın alma ister kiralama yöntemiyle sanayi bölgelerini oluşturmaları gerekir. Çevremizde kaçak yollarla yapılan sayısız binalar mevcut ki kahir ekseriyeti fiziki koşulları imalat yapmaya müsait değildir. Yurtdışından gelen ziyaretçileri ağırlayacak düzgün, kurumsal firma kimliğine sahip işyerlerimiz mevcut değil ne yazık ki! Türkiye yüzyılı olacağını dile getirdiğimiz bu dönemde bu fiziki koşullarda rekabet sağlayamayız. Makine ve teçhizata yapacağımız yatırımları imarlı olmayan arsalar üzerinde kaçak yapı yapmakla harcıyoruz. Kurumsal kimliğimizi de gösterecek acil fabrika binaları inşa etmeliyiz. Hem de çok acil! Acil KOBİ organize sanayi bölgeleri inşa etmemiz lazım. Her türlü kapasiteye ve bütçeye uygun fabrikalar inşa etmeliyiz. İster kira, ki kira artışlarının resmi verilere uygun şekilde artışını sağlamalı, isterse satın alma opsiyonlu olarak. Firmalar kira artışı nedeniyle işyeri değiştirme derdine düşmemeli. Firmalar, bütün enerjisini sadece ülkemize kazanç sağlayacak şekilde performans harcamalıdır. Umarım bu haklı ve acil isteğimiz yetkililer tarafından dikkate alınır ve bizim gibi KOBİ’leri bu dertten bir an önce kurtaracak girişimlerde bulunulur.
Endüstriyel Gayrimenkul Uzmanı
Kiralık fabrika bulmakta sıkıntı yaşanıyor
2022 yılının ilk çeyreğinden itibaren enflasyon ve döviz kuru ile başlayan kontrol edilemeyen artışlar ve kiralık fabrika arz eksikliğinden kaynaklanan talep artışları ile beraber OSB deki kiralık fabrikaların da yukarı yönlü fiyat artışları devam etti. Döviz kurunun kısmen kontrol altına alınmasına rağmen enflasyon, maliyet ve talep artışlarından dolayı fiyatların yukarı yönlü artışları devam etti.
Artışların önüne geçmek için OSB bölgelerinde arz eksikliğinden kaynaklı talep artması yaşandığından yeni OSB alanları için tarımsal alanların dışında planlanan yerlerde çalışmalar yapılması gerektiğini düşünüyorum. Aksi takdirde plansız ve kaçak yapıların artacağı gözlemlenmektedir. Bu da OSB’ler ile aynı kiralama fiyatları ile haksız rekabet ve kaçak yapılaşmaya yol açmaktadır.
Öncelikle kiralık fabrika bulunmasında sıkıntı yaşanıyor. Bazen boşalmadan tutulan kiralık fabrikalara tanık oluyoruz. Onun dışındakilerde ise doğru fiyat ise çok kısa sürede kiraya veriliyor.
Satılık fabrika sayılarında artış olduğunu görülmektedir. Bu artışların birinci sebebi olarak kira rakamı ile rayiç değer arasındaki makasın artmasından kaynaklandığını düşünüyorum. İkinci sebep olarak da talep edilen fiyatların olması gereken rayiç değerin oldukça üzerinde olduğunu gözlemliyorum. Bu tür sebeplerden dolayı da yatırım anlamında taleplerin düştüğü görülüyor.