Semih AYDIN – Göksel BAŞARAN
Naci ŞAHİN
Burçin İnşaat YK Başkanı
Maliyet artışları önlenmeli
İnşaat malzemelerinde spekülatif fiyat artışları, konut satış fiyatlarının yükselmesi ve vatandaşın alım gücünü aşması sektörümüzde art arda 5 çeyrektir yaşanan daralmanın başlıca sebepleri olarak gösterilebilir.
Bu durumun tersine döndürülmesi içi inşaat maliyetlerindeki artışın durması ve hatta daha da aşağı çekilmesi gerekiyor. Ancak inşaat maliyetlerindeki artışın önüne geçilmesi büyük önem taşıyor.
Bu süreçte yeni projeler için imarlı arsalar bol olur ve müteahhitler de kâr oranlarını, enflasyon seviyesinde, düşürürse satış rakamları daha az etkilenecektir.
Önümüzdeki dönem için belediyelerin konut bölgelerindeki arsaları imara açmasını bekliyoruz. Çünkü mevcut arsaların çok az olması nedeniyle arsalar aşırı pahalı. Arsa malikleri piyasanın çok üstünde rakamlar istiyor. Ayrıca sektör temsilcileri olarak konut kredilerinin biraz daha aşağı çekilip, daha uygun hale getirilmesini bekliyoruz.
Sertaç KARAALP
Alpiş Holding YK Başkanı
Kampanyayla durumu aşmaya çalışıyoruz
Maliyetlerin çok fazla yükselmesinden ve enflasyonist bir ortamdan dolayı daire fiyatları çok arttı. Bununla birlikte alım gücü de düştü. Birikimi olan, birikimini başka yerlerde değerlendirmeye başladı. Birikimi olmayan da krediye ulaşmakta zorluk çekiyor. Tüm bu durumlardan dolayı sektör ciddi anlamda daraldı.
Bu sıkıntılı süreci aşabilme adına biz firma özelimizde bir kampanya yaptık. Bu durumu biz böyle aşmaya çalışıyoruz. Ama genel alamda tabi yapılacaklar da olacaktır. Örneğin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanımız Murat Kurum’un açıklamasına göre, Ocak ayı ortaları gibi konut kredilerinde orta sınıfın ulaşabileceği, ilk evlerini alanlara ayrıcalıkların tanınacağı bir kampanya başlatılabilir. Eğer bu gerçekleşirse, daralma bir süreliğine de olsa aşılmış olur.
2023 yılı, seçim yılı. Yılın ilk çeyreğinde, eğer planlanan bu konut kampanyası olursa mevcut stoklar erir, yeni projeler için heves oluşur ve sektörde önemli bir hareket yaşanır. Tabi şu gerçeği de unutmamak lazım. Konut kredi faiz oranları düşürülse de sonuçta bir alım gücü var. Herkes alım gücüne oranla yatırım yapabilecek.
Ben her şeye rağmen 2023’ün seçimden öncesinin hareketli olacağını, seçim sonrasında, yaz ayının da gelmesiyle tekrar bir durağanlık yaşanacağını düşünüyorum.
Ömer KUMOVA
Ömer Kumova İnşaat YKB
Arsa ve inşaat maliyetleri artıyor
İnşaat sektöründe art arda 5 çeyrektir yaşanan daralma ile ilgili birçok sebep söylenebilir. Fakat en önemlilerinden bahsedilecek olursak; artan arsa ve inşaat maliyetlerinin yanında konut yatırımı yapacak kesimin dönemsel olarak baktığımızda alım gücünün gerilemesi; finansal açıdan uygun konut kredi ile daha uzun vadede ödeme imkanına alıcıların erişememesi; dünya genelinde yaşanan ham madde temini ve finansal kaynaklı sıkıntıların tüm sektörlerde yarattığı belirsizlik gibi konu başlıklarını sıralayabiliriz. Sektördeki daralmanın tersine döndürülebilmesi adına; konut kredi faiz oranlarının daha uzun vadede ve daha uygun oranlarla alıcılara ulaştırılabilmesi imkanı sağlanabilir.
2040 Bursa İmar Planı çerçevesinde planlanmış olan konut alanlarının tamamının 1/1000 imar planlarının onanarak arsa fiyatlarının gereksiz artışının önüne geçilebilir; yurtdışına çalışmaya giden inşaat sektörü çalışanlarından kaynaklı yaşanan, işçilik maliyetleri artışının kontrol altına alınabilmesi için yeni çalışmalar yapılabilir.
Önümüzdeki süreçte, inşaat sektöründe üretim kaynaklı yaşanan daralma ile; konut alıcılarının arzu ettikleri plan/detay vs. çeşitliliklerde konutları bulabilmelerinin zorlaşacağı ve her türlü gayrimenkulün kiralanması ve satışı ile ilgili arz sıkıntısının yaşanacağını düşünüyoruz.
2023 yılı ile ilgili; konut alıcılarına yönelik konut kredi faiz oranlarında bir düzenleme ve inşaat sektörünün bekleyen KDV iadelerine yönelik kalıcı ve kolaylaştırıcı bir yolun belirlenebilmesi konu başlıkları devletimizden beklediğimiz en önemli çalışmalardır.
Levent BİLEK
Bilekler Group YK Başkanı
Maliyet artışları ve yüksek faiz daralmayı getirdi
Piyasalardaki belirsizlikler maliyet ve fiyat artışlarına sebep oldu. Faizler de yükselince beraberinde daralmayı getirdi. İmarlı arsa arzının az olması da arsa fiyatlarını yükseltti. Sosyal konut ve ilk arsa dağıtımı beklentileri sektörü iyice daralttı.
Belediyelerimizin imarlı arsa üretmesi, arsa fiyatlarının yükselmesinin engeller. Hükümetimizin sunacağı faiz desteği kampanyaları sektörde hareketlenme yaratacaktı. Enflasyonun önümüzdeki dönemde yüksek olması istemeden maliyetleri ve doğal olarak satış fiyatlarını yukarı çekecektir.
KDV, vergi ve tapu masraflarının azaltılması maliyetleri ve bunun sonucu olarak satış fiyatlarının yükselmesini engelleyecektir.
Şeref DEMİR
Akyükselen İnşaat YKB Yrd.
Kamu katkı sağlamalı
Türkiye’de inşaat sektörü 2022 yılı itibarıyla en fazla daralan endeks haline gelmiş durumda. Öngörülemez oranda kronik duruma gelmiş maliyet artışı, düşük faizli konut kredisinin kaldırılması ve buna bağlı olarak ipotekli konut satışının yüzde 50 düşüş kaydetmesi, enflasyon gibi problemler 2022 inşaat sektörü analizi raporlarında bahsedilen temel problemler olarak sıralanmaktadır. Bu sıkıntılar tüketicilerin satın alma gücünün azalmasıyla doğru orantılı olarak hareket etmektedir. Fiyat artışlarından dolayı sermayesi düşen inşaat şirketleri, her zamankinden daha az üretim yapacağı için önümüzdeki süreçte inşaat sektörü gerilemesinin bir süre daha devam etmesi tahmin edilmektedir.
2021 yılının üçüncü çeyreğinden bu yana, beş çeyreklik dönemde daralmanın devam ettiği inşaat sektörünün güçlenmemesi halinde, deprem riski altındaki 7 milyon konutun kentsel dönüşüm süreci, 250 alt sektöre talep oluşturacak katkısı ve istihdam olanağı büyük risk altına girecektir.
Sektörün yeniden ivme kazanması için önümüzdeki 2023 yıllında kamunun kayda değer katkı sağlaması gerekir. Öncelikle uygun oranda, ödenebilir sürede ve yeteri miktarda konut kredisi sağlanmalı. Yapılaşma ihtiyacını karşılayacak imar alanlarının, arsa spekülasyonuna müsaade etmeyecek şekilde yasal düzenlemeler ile oluşturulması gerekir.
Sektörün imalat sürecinin uzun olması enflasyon karşısında sermaye kaybına yol açmaması için bir an evvel enflasyon muhasebesi uygulanmalıdır. Enflasyonist ortamda firmalar satılan mal maliyetlerini ortalama maliyetleri üzerinden hesapladıkları için, enflasyonun etkisini maliyetlerine yansıtmakta yetersiz kalırlar. Bu da fiktif kâra, fiktif kâr da vergiye konu matrahın yüksek hesaplanmasına yol açar. Firmalar gerçekleşmeyen kârları üzerinden yüksek vergi ödemek durumunda kalırlar. Emtia fiyatlarının astronomik yükselmesinin yanı sıra haksız vergilendirme sektördeki firmaların sermayesini iş göremez hale getirecektir.
Alparslan ŞENOCAK
BTSO YK Üyesi
Maliyet sorununa çözüm üretilmeli
Girdi maliyetlerindeki artışlar ve finansmana erişimden kaynaklanan sorunlar yeni konut üretiminin önünde en büyük engeller olarak duruyor. Sektörde büyümeye dönüş için inşaat yatırımlarının canlandırılması ve kronik hale gelen maliyet sorununa çözüm üretilmesi gerekiyor. İnşaat ve konut sektörünün desteklenmesi, başta deprem riskinin kaçınılmaz kıldığı kentsel dönüşüm süreci olmak üzere kalkınma hedeflerinin sürdürülmesinin de en önemli koşuludur.
Firmalarımız açısından kur artışı ve yüksek enflasyonla birlikte özkaynak finansmanı ihtiyacı, tüketici tarafında ise konuta erişimi kolaylaştırmamız gerekiyor. Aksi halde yeni yılı da sektör açısından kayıp bir yıl olarak görebiliriz. Yeni yılda ayrıca kamuya iş yapan müteahhitlerimiz için fiyat farkı kararnamesi ve tasfiye hakkı tanınması da beklentilerimiz arasında. Bursa Ticaret ve Sanayi Odası olarak sektörümüzün mevcut sorunlarını çözüme kavuşturmak adına elimizi taşın altına koyduk. BTSO İnşaat Konseyimizin koordinasyonunda, akademik odalarımız ve sivil toplum kuruluşlarımızdan temsilcilerin katılımıyla oluşturduğumuz çalışma grubumuz ile ‘Bursa Kentsel Dönüşüm İlkeleri Raporu’muzu hazırladık. Bu rapor, ortak çalışma ve işbirliği kültürümüzün en önemli çıktılarından biri olarak, yerel yönetimlerimiz ve sektörümüzün tüm paydaşları için yol gösterici niteliktedir.
Diğer taraftan inşaat sektöründeki firmalarımızın dış pazarlara açılmaları, uluslararası ölçekte iş yapabilme kapasitesine ve yeteneğine sahip olmaları amacıyla önemli çalışmalar yapıyoruz. Küresel Fuar Acentesi projesi kapsamında 2013 yılından bu yana bini aşkın sektör temsilcisini Güney Kore, Almanya ve Fas gibi farklı coğrafyalarda düzenlenen 19 fuarla buluşturduk. Ticari Safari projesi ile dünyanın dört bir yanından gelen yabancı yatırımcılar da sektörümüzün ticari gelişimine önemli katkılar sağladı. İnşaat ve yapı malzemeleri sektöründe Ticaret Bakanlığı destekleriyle UR-GE projesi başlattık. UR-GE projemiz kapsamında ABD ve Özbekistan’da yurt dışı pazarlama faaliyetleri gerçekleştirdik.
Mustafa ANDIÇ
İMSİAD YK Başkanı
Alım gücü ve fiyatlardaki artış ana sebep
Türkiye’de konut satışları düşüyor. Kasım ayında TÜİK tarafından açıklanan verilere göre konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %34,1 azalarak 117 bin 806 oldu. Kasım ayı satışlarının, 2020 Kasım ayında yapılan 112 bin 483 satış seviyesinde olması bakımından manidar. Muhtemelen 6. ayında da düşüş görecek olan konut satışlarında Aralık ayı ile birlikte 2022 yılının toplamında 2020 yılına göre daha az konut satışı gerçekleştirilmiş olacak. Burada halkımızın azalan alım gücü ile gayrimenkul fiyatları arasındaki makasın açılması, yaşadığımız bu daralmanın ana nedenidir. Gayrimenkul fiyatlarını arttıran da, arsa, inşaat malzemesi ve işçilik maliyetlerindeki artıştır. Artan gayrimenkul fiyatlarına rağmen, halkımızın azalan alım gücü, konut fiyatlarında yaşadığımız bu düşüşe sebep olduğu gibi, konut üreticisi müteahhitlerin yatırım iştahını da düşürmektedir. Artan arsa, inşaat malzemesi ve işçilik maliyetleri nedeniyle gelecek birkaç yılda konut fiyatlarında fiyat artış ve sonucunda da inşaat sektöründe daha da daralma yaşanabileceğini gösteriyor.
İnşaat sektöründe maliyet artışlarından kaynaklanan bu daralmayı, arsa, inşaat ve işçilik maliyetlerindeki artışlardan ayrı düşünemeyiz. Dolayısıyla, bu üç ana artış kalemini her biri inşaat sektörü içindeki konular olsa da ayrı ayrı ele alınarak, kapsamlı düzenlemelere tabi tutmak gerekmektedir. Buna göre arsa fiyatlarındaki artış ile başlayacak olursak, öncelikle yeni imar alanlarının açılması ve bu yapılırken, şehir içinde kalan boş imarlı arsaların atıl durumda kalmalarının engellenmesi gerekmektedir.
Pandemiden bu yana değil, 2018 yılı döviz krizinden bu yana krizde olan inşaat sektörünü önümüzdeki dönemde neler beklediğini görmek için bir öncü gösterge olan alınmış inşaat ruhsatlarına bakalım. Buna göre 2014 – 2021 yılları arasında yılda ortalama 30.165 dairelik inşaat ruhsatı alınan ve bu sayının 70.657’ye kadar çıktığı Bursa’da 2022 yılında üçüncü çeyrek itibarıyla alınmış olan inşaat ruhsatı sayısı sadece 12,593 dairedir. Bu azalan arza ilave olarak, enflasyonun kısa sürede dizginlenemeyeceğinden hareket ederek, arsa, inşaat malzemesi ve işçilik maliyetlerinin artacağı öngörüsüyle, önümüzdeki dönemde gayrimenkul fiyatlarının daha da artabileceğini söyleyebiliriz. Konut satışlarının ülkemizdeki kaldıracı olan konut kredileri konusunda, halkımızın konut almak için beklediği psikolojik eşik olan aylık %1’in altında kalacak şekilde bir konut kredisi faizi indirimine ihtiyacımız bulunmaktadır. Bunlara ilaveten, ilk defa ev sahibi olacak olan vatandaşlarımız için, tapu harcı ve KDV teşvikleri de oluşturulmalıdır.
Yusuf ŞEHİTOĞLU
Şehitoğlu İnşaat YKB
Yeni imar alanları oluşturulmalı
Sektörümüzde satış tarafında daralmanın en büyük nedeni finansman tarafındaki kısıtlamalar ve faiz artışlarıdır. Kredili satışlar inşaat sektöründe yüzde 60-70 bandında bir yer almaktadır. Bankalar tarafında uzunca bir süredir kredi verme iştahı azalmıştır. Dolayısıyla tüketici tarafına direkt yansımaktadır.
Yatırımcılarımız ve proje geliştiricilerimizin yeni projelere başlama eğilimi düşüş göstermektedir. Piyasa belirsizlikleri, kur atışları, malzeme fiyatlarındaki artışlar, tedarik zincirindeki termin problemleri ve imar alanlarındaki sıkışmalar bu hususun etkenleridir.
Arazi maliyetleri inşaat sektöründe en büyük maliyet kalemidir. Dolasıyla mekânsal planlama ve yeni imar alanlarının oluşturulması önemli bir noktadır. Burada katlı imalatlar göz önüne alınmalı ki birim maliyet tarafında avantaj yaratılabilsin.
Diğer taraftan kur hareketlerini kontrol altına almak adına para politikaları tarafında kullanılan enstrümanlardan biri de Kur Korumalı Mevduatlardır. Burada herkesin bildiği üzere hazine maliyeti karşılamaktadır. Burada hazine bundan sonraki süreçte finansman maliyetine katlanmak yerine üreticilere vereceği destekle fiyat artışlarının önüne geçebiliriz. Üretici tarafında yaşadığımız enflasyon tüm imalat sanayi için ciddi problem teşkil etmektedir. Hatta ihracatçımız bu sebeple fiyat tutturamamaktadır. Bankacılık tarafında kur hareketleriyle ilgili farklı düzenlemeler yapılmış olması nedeniyle fiyat artışlarının önüne geçebilmek adına bu destek mekanizması oluşturulabilir. Böylece sorunun temeline inmiş oluruz. Sadece talebi kontrol ederek yaşadığımız enflasyonun önüne geçemeyiz. Üretici tarafında yaşadığımız enflasyon tüketimin kısıtlanmasıyla üretimin azalmasına neden oluyor dolayısıyla yine aynı noktada yüksek artışları görüyoruz.
Yeni projelere başlama iştahı sektörde oldukça azalmış durumda. Bu noktada sektörel planlama ve strateji ihtiyacımız var. Bu planlama şehirlerin imar alanlarından başlayarak üreticimizin para kazanmasını sağlayan geniş bir skalayı kapsamaktadır. Belirsizliklerin sürmesi sektördeki hareket kabiliyetini düşürmektedir.
Takdir edersiniz ki inşaat sektörü kapalı devre imalatlar gibi değildir. Yatırıma başladığınızda bulunduğunuz piyasa koşulları, lokal şartlar etkilemekte ve yatırıma başladıktan sonra bekleme şansı söz konusu olmamaktadır. Ancak topyekün planlama ve desteklerle süreç aşılacaktır.
2023 yılı için beklentim inşaat sektörü ve tüm sektörlerde planlama ve üreticinin finansman desteğinin sağlanmasıdır. Enflasyondaki sıçramalar şirketlerde işletme sermayesi açığı yaratmış, kar marjlarının enflasyona adapte olamaması nedeniyle de şirketlerin finansman tarafında talepleri olmaktadır.
Üreticinin desteklenmesi ve denetimlerle de fiyat kontrol mekanizmalarının genişletilmesi gerektiğini düşünmekteyim.
Mustafa ALTIN
Makaza Altın İnşaat YKB
Satışlar düşüyor, fiyatlar düşmüyor
Konut satışlarında ciddi düşüş sürüyor ama fiyatlar düşmüyor.
Bunun nedenleri arasında; yüksek enflasyon ortamı ve artan inşaat maliyetlerinin satış fiyatlarına yansıması; vatandaşın alım gücünün her geçen gün daha da azalması; yüksek faizler ve bankacılık düzenlemeleri nedeniyle konut kredisine ulaşımın zorlaşması ve arsa maliyetlerinin toplam konut maliyetlerine yüksek etkisi gösterilebilir. Özellikle arsa maliyetlerinin konut maliyetlerine etkisi Avrupa ülkeleri ve ABD’de ortalama yüzde 22 civarında iken bu rakam ülkemizde yüzde 50’leri buluyor. Yeni yıla girerken konut satışlarında düşüşün devam edeceğini öngörüyorum. Eğer durum böyle olursa; konut üreticilerinin yeni yatırım yapma isteği azalacak ve bu durum, arz talep dengesinde kısır döngü oluşturacak. Ayrıca üretimin mevcut ihtiyaca cevap verememesi nedeniyle fiyatlar, dolayısıyla barınma ve kira problemine bağlı sosyal sorunlar artmaya devam edecek. Tüm bunlarının önüne geçmek için öncelikle vatandaşın alım gücünü artıracak tedbirler hayata geçirilmeli. Satışı teşvik eden değil, üretimi teşvik eden politikalara öncelik verilmeli.
İnşaat malzeme ve girdilerindeki maliyetleri düşüren, üretimi kolaylaştıran yaklaşım tüm taraflarca benimsenmeli. Konut kredilerinde zorlaştırıcı uygulamalar gözden geçirilmeli ve ilk kez oturum amaçlı konut alacaklar için süreç kolaylaştırılmalı.
Zerrin Özgüle İnşaat YKB
Kredi imkanı sağlanmalı
Bu yıl içinde yapmış olduğumuz projelerimizde önemli bir daralma hissetmedik. Ancak yüksek seviyede artan maliyetler ve kredilerin kısıtlanması nedeniyle özellikle son çeyrekte bir daralma yaşandığını gözlemliyoruz. Ayrıca yatırımlar yaklaşan seçim sebebiyle daha tedbirli olmaya çalışıyor.
Bir an önce arazi ve imalat maliyetlerini daha aşağı çekecek tedbirlerin alınması ve kredilerin kademeli olarak açılması daralma üzerinde ters etki oluşturacaktır. Çünkü sektörümüzün buna ciddi ihtiyacı var. Gayrimenkul arzı azalıyor. Ve bunun yanında herkes kabul ediyor ki en doğru yatırım yine gayrimenkul. Bu yüzden kredi imkanlarının açılmasıyla sektörün ivmesinin tekrar yükseleceği kanaatindeyim.
İnşaat sektöründeki daralma bir süre daha devam ederse, yeterli konut arzu olmadığından ve yeni projelere başlanmayacağından dolayı fiyatlarında daha da artacağını düşünüyorum.
Bu yüzden kredi ve inşaat emtia maliyet artışının kontrollü yürütülmesi çok önemli. Krediler yüksek volümde açılırsa enflasyon körüklenir. Bu da sıkıntı yaşanmasına yol açar.
Tüm bunlar neticesinde sektör olarak KDV oranlarının indirilmesini, kredi imkanlarının kolaylaştırılmasını, arsa fiyatlarını uygun hale getirecek tedbirlerin alınmasını ve yeni bölgelere imarlar verilmesini bekliyoruz.
