Fiyatların daha da artacağı beklentisiyle konut satışlarının temmuz ayında yüzde 16 arttığına dikkat çeken sektör oyuncuları, konut piyasasında gerçek hareketlilik için kredi faiz oranlarının düşürülerek vatandaşın alım gücünün artırılmasının şart olduğunu vurguladılar. Şirket yetkilileri, ekonomiyi, ülkenin geleceğini ve can güvenliğini doğrudan etkileyen kentsel dönüşüme de bir plan dahilinde yaklaşılmasını istediler.
AYDIN DAĞTEKİN – GÖKSEL BAŞARAN
İnşaat, büyüme için stratejik bir sektör olmasının yanı sıra kendisine bağlı 200'den fazla alt sektörde yarattığı mal ve hizmet talebiyle birlikte hem gelişmiş hem de gelişmekte olan ülkeler için ekonominin lokomotifi olarak nitelendiriliyor. İnşaatın etkilediği yan sektör sayısı 250'yi bulurken, müşavirlikten demire, betondan mobilyaya kadar uzanan bu sektörlerin Türkiye genelindeki istihdamı 6 milyonu aşıyor.
Temmuz 2024 itibarıyla konut fiyatları yıllık bazda yüzde 36 arttı, ancak reel olarak yıllık yüzde 18 düştü. Türkiye genelinde konut satışları da temmuzda bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 16 artarak 127 bin 88 oldu. Sektör için diğer bir önemli gösterge olan inşaat maliyetlerindeki artış hızı ise haziran ayında yavaşladı. Haziranda maliyetlerdeki aylık artış yüzde 0,40 oldu. Yıllık artış ise mayıs ayındaki yüzde 73'ten yüzde 66'ya geriledi.
Bu verileri, inşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin yetkilileriyle değerlendirdik. Ekonomide enflasyonu düşürmek için uygulanan sıkılaştırma adımları ve buna bağlı olarak kredi faizlerinin yükselmiş olmasından dolayı zor bir dönemden geçen sektörde beklentiler, kısa vadede olumlu değil. Bursa’da faaliyet gösteren firmaların yetkilileri, kıpırdanmaya işaret eden bazı verilere rağmen sektörün 2025’in ikinci yarısından önce toparlanmayacağı görüşünde. Fiyatların daha da artacağı beklentisiyle konut satışlarının bir miktar arttığına dikkat çeken sektör oyuncuları, konut piyasasında gerçek hareketlilik için kredi faiz oranlarının düşürülerek vatandaşın alım gücünün artırılmasının şart olduğunu vurguladılar. Şirket yetkilileri, ekonomiyi, ülkenin geleceğini ve can güvenliğini doğrudan etkileyen kentsel dönüşüme de bir plan dahilinde yaklaşılmasını istediler.
Şeref Demir
İMSİAD YKB
Satışlar, ekonomiye ve kredi erişiminin kolaylaşmasına bağlı
Türkiye genelinde temmuz ayında konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 16 artmış gözükse de, bu durum geçen yıl temmuz ayında konut satışlarının çok az düzeyde gerçekleşmesinden kaynaklanmaktadır. 2024 yılının ocak-temmuz dönemi ile 2023 yılının ocak-temmuz dönemi karşılaştırıldığında konut satışlarının yüzde 0.5 azaldığını görmekteyiz. Daha da önemlisi yeni üretilen konut miktarını gösteren ilk el satışlar, ikinci el satışların yarısının altına inmiş durumda. Satışların azalmasının da etkisiyle reel olarak fiyatlarda düşüşe sebep olmaktadır.
Maliyet artış hızındaki yavaşlama ise olumlu bir işarettir, ancak hala yüksek seviyede olması sektörde baskıyı sürdürmektedir. İhtiyacı karşılayan sürdürülebilir satışın devam etmesi, ekonomik koşulların iyileşmesine ve kredi erişiminin kolaylaşmasına bağlıdır. Faiz oranlarının düşmesi ve alım gücünün artması, talebi canlı tutacak başlıca unsurlar olacaktır. Ayrıca yeni konut projelerine yönelik teşviklerin oluşturulması, sektörde istikrarlı bir büyüme sağlayabilir. Hükümet politikalarının ve şehir planlaması stratejilerinin de etkin bir şekilde yürütülmesi gerekiyor.
Krediye erişim zorlaştığında, konut talebinde düşüş kaçınılmazdır. Çünkü büyük bir kesim konut alımını krediyle finanse etmektedir. Finansman temininde atılacak adımlar, faiz oranlarının makul seviyelere çekilmesi ve uzun vadeli kredi imkanlarının sunulmasıyla sektörde canlılığa vesile olacaktır. Ayrıca devlet destekli konut kredilerinin artırılması ve özel bankaların da kredi politikalarını esnetmesi, piyasaya olumlu etki yapacaktır.
Yılın ikinci yarısında inşaat sektöründe maliyet baskısının azalmaya devam etmesi ve konut satışlarının yavaş ama istikrarlı bir şekilde artması piyasanın öngörüsü. 2025 yılı için ise ekonomide toparlanmanın başlamasıyla birlikte sektörde daha olumlu bir hava öngörüyorum. Ancak bu süreç, küresel ekonomideki gelişmelere ve iç piyasadaki enflasyon ve faiz politikalarına bağlı olarak değişebilir.
Riskli yapı stoğu, deprem gerçeği göz önünde bulundurulduğunda sektörümüzün sürdürülebilirliği için uzun vadeli planlamalar yapılması, yenilikçi inşaat teknolojilerinin desteklenmesi ve şehirleşme politikalarının sürdürülebilirlik ekseninde şekillendirilmesi oldukça önemli. Ayrıca, her geçen gün temini zorlaşan eleman sorununun çözümü ve iş gücü kalitesini artırmaya yönelik eğitim programlarına ağırlık verilmesi de sektörün geleceği açısından kritik bir öneme sahip.
Ömer Kumova
Ömer Kumova İnşaat YKB
Önlem alınmazsa barınma krizi daha da büyür
Temmuz 2024 sonu itibariyle açıklanan konut maliyet ve konut satış rakamlarını incelediğimizde; konut satış fiyatlarındaki artışının, inşaat maliyet artış oranlarının altında kaldığı ve mevcut durumdan dolayı, içinde bulunduğumuz konjonktürün konut alımı ile ilgili ciddi bir fırsat olduğunu anlamaktayız.
İnşaat maliyetlerini, sadece inşaat malzemelerine gelen zamlara göre yorumlamak çok büyük yanlışlık olur. İnşaat sektörü üzerindeki dolaylı vergiler, enflasyon rakamlarının neredeyse 2 kat üzerinde artmaktadır. Konut maliyetlerinin en önemli ana başlığı olan arsa maliyetleri, maalesef yeni bölgelerin imara açılmamasından kaynaklı olarak enflasyon rakamlarının çok üzerinde artış göstermektedir. Geçmiş yıllara göre ilave finansman maliyeti de, hesapta olmayan ciddi bir yük oluşturmaktadır.
Konutta satış trendi son bir aylık süreçte hareketlenmeye başlamıştır. Bu hareketliliğin sektör geneline yayılmasıyla, uzun süredir sınırlı tutulan fiyat farkları, konut fiyatlarının üzerine eklenecektir.
Tüm sektörlerin nefes alabilmesini tetikleyen ve ana lokomotif kapsamında olan inşaat sektörüne konut kredi desteği zorunluluğu mevcuttur. Aksi halde son 8 yılda ev sahipliği olma oranı yüzde 4 düşen ülkemizde, barınma kaynaklı sosyal yaşam sıkıntısı daha da büyüyecektir.
Kasım ayı itibariyle Merkez Bankası’nın yapacağı kredi puanı indirimi sonrası tüm sektörlerin finansman maliyetlerinin bir kısım düşeceğini ve buna paralel uygun konut kredisi oranlarının daha rahat bir şekilde bankalar nezdinde sunulabileceğini düşünüyorum. 2025 yılı sonuna kadar konut alanında uygun fiyatlı nakit veya daha kabul edilebilir rakamlarda vadeli ne alınabiliyorsa almakta fayda vardır diye düşünüyorum. Mevcut maliyetler karşısında üretebilmek her geçen gün daha da zorlaşacak. Son iki yılda olduğu gibi 2024 ve 2025 yıllarında da üretim, ihtiyacın yüzde 30’u seviyelerinde ancak olabilecektir. Konuta erişim her geçen gün daha da zorlaşacağından dolayı, konut çok değerli olacaktır. Erken alan ve gayrimenkulünü elinde tutan kazanacak.
Naci Şahin
Burçin İnşaat YKB
Faizler düşürülmeli, vatandaşın alım gücü iyileştirilmeli
Konut fiyat endeksi her ne kadar yüzde 38 artış göstermiş olsa da, reel olarak değerlendirildiğinde yani ülkenin mevcut enflasyon etkilerinden arındırıldığında yüzde 18’lik bir düşüş görülüyor. Bu durum, konut fiyatlarının yükselmesine rağmen, reel olarak alım gücünün azaldığını ortaya koyuyor. Öte yandan konut satışlarındaki yüzde 16’lık artış hem üreticiler hem de yatırımcılar tarafından olumlu karşılandı. Artışın sektördeki durağan seyri kıracağını ve gelecekteki satış beklentilerini olumlu yönde etkileyeceğini düşünüyorum.
Satış trendinin devam etmesi, alım gücünün yükselmesine ve kredi faizlerinin düşmesine bağlı. Bu konuda da Maliye Bakanlığı’nın para politikası çalışmalarıyla sonuç alınabileceğini düşünüyorum. Krediye erişimin zorlaşması sektörü zora sokan en önemli faktörlerden biri. Kredi faizlerinin yüksek olması, alım gücünün düşmesi gibi maddeler konut arzını etkiler. Oysa ki arz fazla olduğu taktirde talep azalırsa ancak fiyatlarda gerileme ihtimali konuşulur.
2024’ün ikinci yarısında, inşaat maliyetlerindeki artışın devam etmesi bekleniyor. Bu durum, konut fiyatları üzerinde yukarı yönlü bir baskı oluşturabilir ve özellikle yeni projelerde konut fiyatlarını artırabilir. Merkez Bankası’nın faiz kararları, konut kredisi faiz oranlarını doğrudan etkileyecek. Faiz oranlarının düşük tutulması bekleniyor, bu da konut kredisi kullanımını artırabilir ve dolayısıyla konut talebini güçlendirebilir. Yatırımcılar ve alıcılar için stratejik kararlar alınması, piyasanın genel performansını etkileyecek en önemli faktörler arasında olacak. Piyasa trendlerini yakından takip etmek ve doğru zamanlamada hareket etmek, bu dönemde başarılı olmanın anahtarlarından biri olacak.
Muhammet Adiloğlu
Adiloğlu Grup YKB
Fiyatlar daha da artar beklentisi, konuta talebi artırdı
Konut satışlarında bir önceki yılın temmuz ayına göre artış olması istatistiksel olarak doğru olabilir. Fakat konut satışlarında artış olup olmadığına yıllık ortalamayı alarak bakmak gerekir. Satışlarda genel olarak bir artış olması mümkün değil, çünkü konut üretim adedi çok fazla düşmüş durumda. Hâla artmaya devam eden maliyetler ve buna karşın vatandaşın alım gücünün hızla düşmesi, konuta olan talebi maalesef artırmıyor. Son günlerde konut satışlarındaki hareketlenmede "konut almanın tam zamanı" şeklinde yürütülen ulusal basındaki haberlerin etkisi olabilir. Çünkü gerçekten artan maliyetlere rağmen finansal sıkıntılarını gidermek için müteahhit firmalar an itibariyle dip fiyata daire satmakta. Bu durum kısa zaman içerisinde bittiğinde, yeni maliyetler sebebiyle konut fiyatlarının hızla yükseldiğini görebiliriz.
Konut kredi oranlarında indirim yapılması halinde, konut satışlarının hızlanacağını düşünüyorum. Konut üretim aşamaları için de farklı finansman desteklerinin devreye alınması şart. Özellikle kentsel dönüşüm için kredi destek çalışması yapılmalı. Yürürlükte olan bir uygulama var, fakat yeterli gelmiyor.
2024’ün ikinci yarısında da yılın ilk yarısından farklı bir tablo gözükmüyor. Oldukça sakin geçmekte olan 2024 yılından sonra 2025 yılının az da olsa bu yıla göre hareketli geçeceğini düşünüyorum. Bu hareket sektörel olarak bizleri tatmin etmeyecektir. Ama daha sonraki yıllara umutla bakmamıza yardımcı olacağını söyleyebiliriz.
Yusuf Şehitoğlu
Şehitoğlu İnşaat YKB
2025’in ikinci yarısından önce toparlanma beklemiyorum
Konut satışlarında geçtiğimiz yıl aynı döneme göre ipotekli satışlarda yüzde 20,9 azalış var. Bunun yanında diğer satış olarak nitelendirilen satışlarda ise yüzde 21,7 artış kaydedilmiş durumda. İlk el satışlarda yüzde 28,9 artış varken, ikinci el satışlarda da yüzde 10,8’lik bir artış söz konusudur. Gayrimenkul her zaman için enflasyonlu dönemde güvenli limandır. Bu doğrultuda tüketici, gayrimenkulü yatırım aracı olarak görmektedir. Diğer taraftan gayrimenkul bir süredir ticari takas enstrümanı olarak kullanılmakta ve alışverişlerde kullanılmaktadır. Bu rakamlar, tüketicilerin kendileri için doğru fiyatı bulduğunda alım yaptığını göstermektedir.
Satış trendinin oluşup oluşmadığını açıkçası devam eden aylardaki duruma göre yorumlayabileceğimize inanıyorum. Çünkü enflasyonist süreçleri yaşarken, gayrimenkul piyasası açısından rasyonel verileri alabildiğimizi düşünmüyorum. Fakat alım için doğru dönem olduğu ve tüketicinin tercih etmeye devam edebileceğini söyleyebilirim. Diğer taraftan ipotekli satışların bir süre daha artış kaydetmeyeceği, belki Aralık ayında dönemsel olarak yükselebileceğini söyleyebilirim.
İpotekli satışlar, gayrimenkul piyasasında bir nevi kaldıraç görevi görmektedir. Gerek yatırımcı gerekse kullanıcı tarafında uygun finansman koşullarının oluştuğu dönemde piyasanın büyümesini sağlamaktadır. Bu noktada pazarın büyümesi önünde önemli bir engeldir diyebilirim. Önümüzdeki süreçte konvansiyonel bankacılık ve bankacılık dışındaki enstrümanları göreceğiz.
Parasal sıkılaşma devam ettiği süreçte kısa dönemde bir toparlanma beklemiyorum. Aynı zamanda maliyet tarafında yaşanan azalan oranda artışların tam olarak oturması ile yatırımcı cesaretlenecek ve yatırım eğilimine geçecektir. 2025 yılının ikinci yarısından önce bir toparlanma beklemiyorum.
Nurcan Özdemir
EPSA Yalıtım YKB
Sektördeki hareketliliğin artırılmasına yönelik adımlar atılmalı
Türkiye genelindeki cari konut fiyatı artış oranının enflasyon oranından daha düşük olması reel satış fiyatının düştüğü anlamına geliyor ki, bu durum konuta yatırım yapmak için orta vadede bir fırsat olarak değerlendirilebilir. Ancak satın alma gücündeki gerileme, yüksek faiz ve krediye ulaşmadaki sorunlar piyasanın olması gerektiği seviyenin gerisinde kalmasına sebep oluyor. Talepteki yetersizlik konut arzını da olumsuz etkiliyor. Ayrıca kentsel dönüşüm projelerinin yavaş ilerlemesi de yapı malzemeleri piyasasını olumsuz etkileyen bir diğer husus. Sektör üreticilerinin likidite sorunu da yapı malzeme üreticileri açısından bir diğer risk faktörü olarak göze çarpıyor.
Konut satışlarındaki yüzde 16'lık artış ilk bakışta olumlu görünse de, bu artışın şirketimize yansıması beklenenden az oldu diyebiliriz. Maliyetler ve ciro, enflasyon muhasebesi ile ele alındığında aslında pek çok işletmenin zararda olduğu ortaya çıkacaktır. Hem inşaat şirketleri hem de yapı malzeme üreticilerinin yeni projeler ve üretim konusunda çok da istekli olmadıkları bir dönemden geçiyoruz. Enflasyona bağlı olarak arz ve talep arasında denge sağlanamadığı sürece işlerin iyiye gittiğinden bahsedemeyiz. Bu ortamda biz ve bizim gibi pek çok yapı malzemeleri üreticisi kuruluş kapasitesinin altında çalışmaya devam edecektir ki, bu da sürdürülebilir bir durum değildir.
İnşaat maliyet artışlarındaki yavaşlama olumlu bir gelişme olsa da, yıllık yüzde 66'lık büyüme oranı hala çok yüksek bir rakam. Talebin olmadığı veya yetersiz kaldığı piyasalarda fiyat artışını konuşmak anlamlı bir davranış değildir. Hammadde maliyetlerimizdeki artışlar ürünlerimizin maliyetini artırarak kârlılığımız üzerinde baskı oluşturmakta, artan maliyetler ise Ar-Ge yatırımlarımızı gözden geçirmemizi gerektirmekte ve uzun vadeli rekabet gücümüzü etkileyebilmektedir. Buna göre, daha yüksek maliyetler daha esnek üretim stratejileri gerektirdiğinden, müşterilerimize daha yüksek fiyatları aktarmamız zorlaşıyor ve uzun vadeli müşteri ilişkilerimizi etkileyebiliyor. Artan maliyetler tedarik zinciri yönetiminde verimlilik ihtiyacını artırıyor, bu nedenle üretim modellerini ve envanter yönetimini yeniden gözden geçiriyoruz.
İnşaat sektörü, büyüme ve istihdam açısından Türkiye ekonomisi içerisinde büyük öneme sahiptir. Sektördeki hareketliliğin artırılmasına yönelik adımlar atılmalıdır. İnşaat sektöründe sürdürülebilir kalkınmanın sağlanması için çok yönlü bir yaklaşıma ihtiyaç olduğuna inanıyoruz. Çünkü iyileşen ekonomik koşullar, daha düşük faiz oranları ve daha uzun vadeli kredi fırsatları, belirli sektörlerdeki vergi kesintileri ve teşvikler; ancak bunların bilanço üzerindeki etkisinin doğru yerde değerlendirilmesi gerekiyor. Güncel istatistikler Türkiye’de konut sahibi olma oranının gerilediğini ortaya koyuyor. Mortgage ve teşvikler yoluyla satın alma gücünün artırılması sektöre canlılık kazandırabilir. Ayrıca inşaat projelerinde yerli malzeme kullanımının teşvik edilmesi döviz kurlarından kaynaklanan maliyetleri azaltabilir.
Sektör 2025’te güçlü bir büyüme sürecine girebilir
2024’ün ikinci yarısı ve 2025 yılına dair beklentimiz, inşaat sektörünün güçlü bir büyüme sürecine girebileceği yönünde. İnşaat maliyetlerinin daha da düşmesi ve gayrimenkul satışlarının artması sektör açısından olumlu bir ortam yaratabilir. Ancak küresel pazardaki ekonomik dalgalanmaların ve belirsizliğin etkisi sektörde sürdürülebilir büyüme için dikkate alınması gereken faktörler arasında yer alıyor. Enflasyon ve faiz oranlarındaki eğilimler, döviz kuru istikrarı, iç göç, kentleşme ve hane halkı değişiklikleri, olası yerel yasal değişiklikler, çevre düzenlemeleri, uluslararası sermaye akışları ve küresel emtia fiyatlama mekanizmaları giderek önem kazanacaktır. Bu nedenlerle orta vadede işlerin toparlanmasını bekliyoruz. Ancak bu dinamiğin hızı ve niteliği yukarıda açıklanan süreçlerin gelişimine bağlı olacaktır.
İnşaat sektörü genel ekonomi üzerindeki çarpan etkisinden dolayı çok önemlidir. Konut fiyatlarındaki nominal artışa rağmen yaşanan değer kaybı, sektörde bir dengesizliği ortaya koyuyor. İnşaat maliyetlerinin son derece yüksek olması işletmelerin işini zorlaştırıyor. Ancak gayrimenkul satışlarındaki artış ve maliyet artışlarındaki yavaşlama sektörde olumlu gelişmeler olarak değerlendirilebilir. Bu arada şirketlerin müşteri gereksinimlerine uygun maliyet kontrolüne, iş planlarına ve stratejilere odaklanması gerekiyor.
