Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, geçerliliği resmi şekil koşuluna bağlı olan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan vaad borçlusunun, bir taşınmaz mal mülkiyetini, vaad alacaklısına ileride geçirme taahhüdü olarak tanımlanabilir (TBK[1] m.237; NK[2] m.89; TMK[3] m.706). Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, vaad borçlusunun, bir taşınmaz mal mülkiyetini, vaad alacaklısına ileride geçirme taahhüdü olarak nitelendirilebilir (TBK m.237).
Vaad borçlusunun, satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazı, sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması durumunda kişisel hakların yarışması söz konusudur. Bu durumda kural olarak, sözleşme geçersiz olmadıkça veya feshedilmedikçe yarışan kişisel haklarda kadimlik ilkesi geçerli olduğundan önceki tarihli olanına üstünlük yani, hak tanınır. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde, açacağı tapu iptali ve tescil davası ile borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir (TMK m.716).
vaad borçlusunun, taşınmaz vaadi sözleşmesi kurulduktan sonra, bu taşınmazı vaad alacaklısı yerine üçüncü bir kişiye tapu sicilinde devir etmesi de olasıdır.
durumda, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının tespiti gerekmektedir.
kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi geçerlidir. Bu ilke, TMK’nun 1023 üncü madde hükmünde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” yer almaktadır, Ancak,TMK'nun1024. madde hükmü uyarınca; “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
durumda, tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplam düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Olayda; kayıt sahibinin mülkiyeti, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakkın bertaraf edilmesi kastiyle ve kötüniyetle kazandığı ileri sürüldüğünde, malikin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadığının araştırılması zorunludur. rada, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediğinin önemi yoktur. Önemli olan, mülkiyet hakkı sahibinin satış vaadi sözleşmesini bilmesi gereken kişilerden olup olmadığının saptanmasıdır.
Böyle olunca, taraflardan vaad alacaklısının kötüniyet iddiasına karşı delilleri istenip toplanmalı ve vaad borçlusunun durumu Türk Medeni Kanununun 3. maddesi çerçevesinde değerlendirerek bir sonuca ulaşılmalıdır.[4]
Ramazan bayramınızı ailenizle birlikte esenlik ve mutluluk içinde geçirmenizi temenni eder, en içten saygılarımızı sunarız.
[1] Türk Borçlar Kanunu
[2] Noterlik Kanunu
[3] Türk Medeni Kanunu
[4] Yargıtay (Kapatılan)14. Hukuk Dairesi, 29.06.2010 Tarih, E/K.4891 - 7428 Karar sayılı içtihat metni, https://karararama.yargıtay.gov.tr (Erişim tarihi:23.03.2024)