Semih AYDIN – Göksel BAŞARAN

Vatandaşlar, fiyatların yükselmesine rağmen yatırımda güvenli liman olarak konutu tercih ediyor. Artan taleple birlikte konut stokları erirken, müteahhitler inşaat girdi mali­yetlerinin yükselmesi nedeniyle yeni projelerini erteliyor.

Türkiye’de konut satışları yıla hızlı başladı. Konuta olan talepte geçen yılın aynı dönemine göre ciddi bir artış yaşandı. Müteahhitler, bu talebin konut fiyatlarının önümüzdeki süreçte daha fazla artacağı yönündeki beklentiden dolayı olduğunu söylüyor. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın geçtiğimiz günlerde açıkladığı konut destek paketleri, talebi daha da artırdı. Bursa’daki sektör temsilcileri, açıklanan paketin etkilerinin önümüzdeki aylarda görüleceğini belirtti. Ancak satışlardaki bu pozitif havaya rağmen inşaat maliyetlerinde yıllık bazda yüzde 100’leri geçen artışlar sektörün hala en büyük sıkıntısı.

Konuta talep arttı

Türkiye genelinde konut satışları nisanda yıllık bazda yüzde 38 artışla 134 bin 170 oldu. Bursa’da ise satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 39,7 artarak 4 bin 851 olarak kayıtlara geçti. Türkiye genelinde konut satışları nisanda geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 38,8 artarak 133 bin 58 oldu. Nisanda satılan konut sayısı mart ayına göre ise yüzde 0,8 düştü. Martta 134 bin 170 konut satılmıştı. Bursa’da ise konut satışları nisanda geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 39,7 artarak 4 bin 851 oldu. Nisanda satılan konut sayısı mart ayına göre ise yüzde 1,3 düştü. Martta 4 bin 918 olmuştu. Bursa bu rakamla İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya’nın ardından nisan ayında en fazla konutun satıldığı 5’inci il oldu. Bir önceki ay ülke genelinde yabancıya yapılan konut satışlarında da yüzde 58 artış yaşandı. Bursa’da ise bu artış yüzde 20,6 oranında gerçekleşti.

Yapı ruhsatı ve kullanma izinleri azaldı

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, Türkiye genelinde 2022 yılının 1’inci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı yüzde 22,5, daire sayısı yüzde 27,9 ve yüzölçümü yüzde 21,8 azaldı.

Bursa ise geçen yılın ilk çeyreğine göre, bu yılın ilk çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısında yüzde 30,1, daire sayısında yüzde 30,1 ve yüzölçümünde yüzde 14 düşüş yaşandı.

Bursa’da geçtiğimiz yılın ilk çeyreğinde yapı ruhsatı alan bina sayısı bin 176 iken bu yıl 822, daire sayısı 5 bin 879 iken bu yıl 4 bin 109 oldu. Yüzölçümü ise 1 milyon 296 bin 859 metrekareden 1 milyon 114 bin 933’e düştü.

2021 yılının ilk çeyreğine göre bu yılın 1’inci çeyreğinde, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı yüzde 7,1 artarken, daire sayısı yüzde 2,4 ve yüzölçümü yüzde 7,9 azaldı. Bursa’da ise geçen yılın ilk çeyreğine göre yapı kullanma izin belgesi alan yapıların bina sayısı yüzde 19,2, daire sayısı yüzde 23 ve yüzölçümü yüzde 26,4 azaldı.

Mustafa ANDIÇ

İMSİAD YKB

Yatırımlar daralıyor

Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın açıkladığı konut alım-satım paketini olumlu karşılıyoruz. İMSİAD olarak bizim de yıllardır konut kredi faizlerinin psikolojik eşik olan yüzde 1’in altında olması, desteklerin ilk defa konut alanlara ve sıfır gayrimenkullere uygulanması konu­sunda taleplerimiz vardı. Ancak farklı bir pencereden baktığımızda ise açıklanan paketin büyük bir fayda ve satışlarda yüksek oranda artış getirmesini beklemiyoruz. Çünkü vatandaşımızın alım gücü azalmış durumda. 10 yıllık 0,99 faiz oranıyla kredi imkanı güzel bir fırsat. Ama alım gücü olmayınca bu oran 0,5 de olsa insanların borç­lanma gücü azalıyor.

Biz konut satışlarında KDV indirimi beklerken, yüzde 7 bir artış oldu. Bu da fiyatlara olumsuz yansıyacaktır. Bizim talebimiz hem inşaat girdilerinde yüzde 8 KDV uy­gulanması hem de müteahhitlik sektörünün standart olarak yüzde 8 KDV ile fatura kesme­siydi. Böylece KDV iadeleri ortadan kal­kacak, kamunun iş yükü azalacak ve hem de malzeme fiyatlarında yüzde 10’luk KDV indirimi sektöre olumlu yansıyacaktı. Maliyet artışları nedeniyle konut fiyatlarının artması çok normal. Müteahhitler her gün girdi maliyetlerinin artması nedeniyle rutin ve fiyat ayarlaması yapmaya çalışıyor. İnşaat girdi maliyetlerin­deki artış sektörümüzü çok olumsuz etkiliyor. Bir projeye başlarken maliyetleri hesaplayamıyorsunuz. Dolayısıyla maliyetlerini hesaplayamadığımız bir üretimin fiyatlan­dırmasını da yapamıyorsunuz. Müteahhitlik firmaları­nın sermaye ihtiyacı artarak devam ediyor. Son 3 senede girdi maliyetlerinde yüzde 300’e yakın bir artışın olması çok ciddi bir sermaye ihtiyacını da beraberinde getiriyor. Fiyatların artış eğiliminin devam etmesi ve ciddi blok zamların gelmesi nedeniyle önlerini göremeyen müte­ahhitlik sektörü temsilcileri de yatırımlarını daraltıyor ya da beklemeye geçiyor. Bugün baktığınızda ülke ihtiyacı­nın yüzde 50’si kadar konut üretiliyor. Bunun olumsuz etkileri de kiralarda olacak. Konut stoklarının azalması ve yeni projelere başlanmaması nedeniyle sektörümüz hacim olarak daralacak. Sektör temsilcileri belki başka alanlara yönelecekler. Çünkü müteahhitlik, yüklü mik­tarda sermaye gerektiren bir sektör. İçinde bulunduğu­muz ortamda kimse bu kadar yüksek sermayeyi riske atmak istemiyor. Bu noktada sektörümüzün daralması çok ciddi bir işsizlik oluşturacak.

Şeref DEMİR

Akyükselen İnşaat YKB Yrd.

Satış artıyor ama yeni projeler azalıyor

Türkiye genelinde ilk el konut satış sa­yısı Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 24,7 artarak 36 bin 421 adet oldu. İkinci el konut satışı aynı dö­nemde yüzde 45 artarak 96 bin 637 olarak gerçekleşti. Toplam satılan konutlar da ilk elin oranı yüzde 27,4’te kalırken ikinci el konut satış oranı yüzde 72,6 oldu. Yabancılara satış yüzde 58,1 artarak 6 bin 447 oldu. Toplam konut satışında yabancıların payı yüzde 4,8 ola­rak gerçekleşti. Geçen aylarda en fazla konutu İranlılar alırken nisan ayında birinciliği Rusya, ikinciliği İran aldı. Bu ülkeleri de ardından Irak takip ediyor. İpotekli satışın Nisan ayında henüz Cumhurbaşkanı’nın konut kredi oranlarının düşürül­düğüne dair açıklamanın uygulamada tam anlamıyla işle­meye başlamamış olmasına rağmen yüzde 83 gibi bir artış göstermesi konut ihtiyacının ne denli fazla olduğunu gösteren bir emaredir. Bir yıl içinde inşaat malzemelerinin büyük kıs­mında yüzde 200-300’lere varan artışların olması ister istemez konut satış fiyatlarına kısmen yansıdı. Buna rağmen konut sa­tışında artış olması, bilinenin çok üstüne konuta ihtiyaç du­yulduğu ve artan emtia fiyatları nedeniyle her geçen gün fiyatların artmaya devam edeceği endişesi konut alımına teş­vik etmektedir. Fakat dikkat edilmesi gereken başka bir konu ise ikinci el satışların birinci el satışların nerdeyse üç katına varması. Bunun nedeni ise muhtemelen alım gücü ile alakalı olsa gerek. Haziran ayında konut kredi oranının düşüşü ipo­tekli konut sayısında artışa yol açacaktır. Geçen dönemlere göre satış oranlarında artış olmasının yanı sıra maalesef yeni projelere başlama oranı her geçen gün düşmekte. Bunun se­beplerin başında kıt ve çok pahalı olan arsa akabinde çi­mento, cam sunta MDF gibi inşaatta çok kullanılan malzemelerin fiyat artış oranının enerji, döviz, enflasyon artış oranı ile izah edilemeyecek düzeyde fazla olması. Mevcut tale­bin, ihtiyacın karşılanması, kira artışlarının ve arz azlığından dolayı fiyatların yükselmesinin önüne geçmek ile birlikte 6-7 milyon civarında riskli yapının olduğu ülkemizde yeni konut projelerinin hayata geçmesi arzu edilenden ziyade zaruri bir ihtiyaçtır. Konut ihtiyacı olanların ve sektörde istihdam edi­lenlerin mağdur edilmemesi için biran evvel imarlı arsa üreti­mine çözüm bulunmalı ve malzeme fiyatları artışının önüne geçmek için tedbir alınmalıdır.

Sertaç KARAALP

Alpiş Holding YKB

Artış ivmesi sürebilir

Türkiye genelinde konut satışları Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 38,8 artarak 133 bin 58 oldu. Bursa genelinde ise bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 28 artışla 4 bin 851 konut satıldı. Yabancı satışları da es geçmemek lazım. Bursa genelinde nisan ayında yabancılara 158 adet konut satıldı. Yabancıya yapılan konut satışlarında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 17’lik bir artış olduğunu görüyoruz. Bunları irdelemek gerekirse Türkiye genç nüfusa sahip bir ülke olduğundan sürekli konut ihtiyacı oluyor. Bursa özelinde bakıldığındaysa sanayi şehri olmasından dolayı sürekli göç alan bir kentiz. Aynı zamanda tarihi ve doğal güzelliklerimizden dolayı yabancıların da ilgi gösterdiği bir şehiriz. Bununla birlikte vatandaşlarımız birikimlerini korumak için yatırım amaçlı konut alıyor. Pandeminin de neredeyse tamamen bitip normal hayata geçişimizin de olumlu etkisi olduğunu düşünüyorum. Ben bu artış ivmesinin süreceğini düşünüyorum. Cumhurbaşkanımızın açıkladığı bu paketin illa ki faydası olacaktır ancak beklenti ve sonuçları da iyi tahlil etmek gerekiyor. 2 milyon baremindeki rakamlar diğer büyükşehirlere göre Bursa özelinde iyi oranlar. Bursa inşaat piyasasındaki fiyat skalası 1,5 ila 4 milyon arası olduğundan bu paketin faydalı olacağı kanısındayım. Önceki yıllarda yapılan 0.64 oranlı konut kredisinden dolayı o dönem hazır konutların pek çoğu satılmıştı. Şimdiki pakette, bankalar, yüzde 75’i bitmemiş projelerden kredi kullandırmıyor. Belki tek handikap olarak bunu görebiliriz. İnşaat tamamlamayla ilgili bir kredi paketi de açıklandığından dolayı bu 0,99’luk kredi paketinin etkilerini ben esasen eylül ayından sonra göreceğimizi düşünüyorum.

Maliyetler olduğu yerde durmuyor, hammadde tefarik zincirinin bozulması haliyle fiyatları sürekli yukarı doğru çekiyor. Özellikle demir ve çimentodaki fiyatlar önceki aylara göre her ne kadar biraz durulmuş olsa da diğer ürünlerde artışlar sürüyor. Özellikle mobilya grubunda geçen ay MDF’ye 2 defa zam geldi. Maalesef maliyetlerin artışı daire fiyatlarını etkiliyor bu da alım gücünü düşürüyor. Ben bu zamların da bir yerde duracağına inanıyorum. Enflasyonun da biraz dizginlenmesiyle yıl sonundan sonra stabil bir duruma geleceğimizi tahmin ediyorum.

Mehmet KURT

LİK Yapı YKB

Yatırımcı harekete geçti

Konut satış rakamları, piyasadaki hare­ketin istatistiklere yansımaya başla­dığını gösteriyor. Özellikle ipotekli satış­lara baktığımızda; beklemede olan yatırımcının harekete geçmeye başladı­ğını gösteriyor.

Psikolojik sınır olan yüzde 1’in altına düşen konut kredisi faizi, beklemede kalan kesimi harekete geçirecek. Ayrıca inşaat şirketlerine verilecek destekle de satışı yavaş kalmış projeler hızlandırıl­mış olacak. Ancak iki konuda daha des­tek beklediğimizi belirtmek isterim. Proje kredilerinde ve arsa alımlarında müteah­hit firmalara sağlanacak destek ve teş­vikler maliyetleri ve dolayısıyla fiyatları aşağı çekecek etkenler olacaktır.

Dünyada artan emtia fiyatları, tedarik sorunu ve döviz kurundaki hareketliliğin etkisiyle inşaat maliyetlerinde artış süre­cektir. Biz inşaat malze­melerindeki artışı kendi fiyatlarımıza aynı oranda yansıtamıyoruz. inşaat sektö­rünü desteklemek için çimento ve demir ihracatına kota koymalı ve yerli üretici­lere destek sağlamalıdır. Yakın za­manda Cumhurbaşkanımız tarafından açıklanan konut finansman paketleri tü­keticilere ciddi fırsatlar sunuyor. Bazı ke­simleri kapsamasa da bu avantajlarla tüketicinin üzerindeki kredi maliyeti azaltılacak ve tüketici ihtiyacı olan ko­nuta ulaştırılacak. Buna rağmen, konut talebi ve fiyatlarının gerek global, ge­rekse yerli piyasadaki tedarikçilerin ma­liyetlerinin artması sebebiyle yükseleceğini öngörüyorum.

Naci ŞAHİN

Burçin İnşaat YKB

Arz-talep dengesinde olumsuzluk yaşanabilir

Nisan ayı konut satışlarında yüzde 38 oranında bir artış yaşandı. Bu artışın mayıs ve haziran aylarında daha yüksek oranlara ulaşacağı kanaatindeyim.

Müteahhitlere, “Zam yapma, fiyatları sabit tut” deniliyor. Fakat inşaat malzeme fiyatları hızlı bir şekilde artıyor. Maliyet­lerin sürekli arttığı bir ortamda müteahhitler olarak satış fiyat­larını nasıl sabit tutabiliriz? Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın konuta yönelik açıklamış olduğu paket daha çok malzeme satışlarına avantaj sağlıyor. Bunun da konut satışla­rına faydası olacağı kanaatindeyim.

Ancak Cumhurbaşkanı’nın açıkladığı paketle birlikte, ko­nuta artan talebin ve buna bağlı olarak fiyatların yükselmesi­nin arz-talep dengesini olumsuz etkileyeceği kanısındayım. Son dönemde demir, beton ve arsa fiyatları yüzde 150 arttı. Bu artışlarda üretici müteahhitlerin hiçbir etkisi yok. Zaten bu durum sektörü olumsuz etkiliyor. Artışlar önümüzdeki süreçte satışlarda azalmaya da yol açabilir.

Muhammet ADİLOĞLU

Adiloğlu Grup YKB

Konut fiyatlarında artış bekliyoruz

Nisan ayı konut satış rakamlarını olumlu buluyorum. Bir önceki yıla göre artış göstermesi önemli. Cum­hurbaşkanımızın konut sektörüne yöne­lik açıklamış olduğu kredi oranlarındaki indirim paketini zor dönemde yapılan önemli bir adım olarak görüyorum. Önü­müzdeki süreçte kısmen de olsa sektörde canlılık oluşturacağı kanaatindeyim. İn­şaat sektöründe son bir yıl içinde mali­yetlerdeki artışın, aslında tüm sektörlerde aynı orantıda olduğunu göz­lemlemekteyiz. Tabii ki, maliyetlerdeki artışlara paralel olarak konut fiyatları da hızla yükselmekte. Bu da nihai tüketici­nin alım gücünü zayıflatmakta. Ancak eski günlere oranla çok az konut üretil­mesinden dolayı üretilen yüksek ma­liyetli konutlara da alıcı bulmakta zor­lanılmıyor. Maliyet­lerdeki artış kısmen yavaşladı. En kısa zamanda stabil olacağı kanaatindeyim. Pandemi sonrası arz talep dengesizliği ile emtia fiyatlarında oluşan artışların mali­yetlerin artmasını tetikleyen en önemli faktör olduğunu düşünüyorum. Maliyet­lerdeki artış ve konut oranlarındaki iyi­leştirmeye yönelik açıklanan paket ile müteahhit kârının tekrar makul sevi­yeye gelmesi bekleniyor. Bu durum ile birlikte ister istemez konut fiyatlarında artış olacağını düşünüyorum. Vatandaş­ların her şartta ve durumda en güvenli liman olan gayrimenkule yatırım yap­masının doğru olduğunu düşünüyorum.

Yusuf ŞEHİTOĞLU

Şehitoğlu İnşaat YKB

Maliyetler fiyatları artırıyor, yeni proje iştahını azaltıyor

Nisan ayı rakamları son 4 sene Nisan ve Ocak/Nisan rakamlarına göre önemli bir artış gösterdi. Artışlar ikinci el konutlarda birinci el konutlara göre daha fazla gerçekleşti. Sıfır konut maliyetlerindeki artışlar ikinci el konut satışla­rına yönelimi arttırdı. Bunun yanında gayri­menkul prim oranları diğer yatırım araçlarına göre daha yüksek olduğu için tüketicideki yöne­lim arttı.

Son açıklanan paketin piyasalar açısından olumlu olacağını düşünüyorum. %0,99 olan psi­kolojik sınır satışlar tarafında olumlu olacaktır. Ek olarak konut değer artışı faiz giderinin üze­rinde seyredeceği için alım tarafında önemli bir dönem olacağını düşünüyorum. Tabi burada en kritik nokta gelirler.

İnşaat maliyetlerinin artışı konut fiyatların­daki artışa neden olurken imalat tarafında yeni proje iştahını azaltmaktadır. Bu durum özel­likle arz sıkıntısı yaratacak ve fiyatlar genel seviyesinin daha da artmasına neden olacaktır. Genel olarak uluslararası enflasyonist piyasada artışlar devam ediyor.

Emtia tarafında düşüş yaşayanlar var, stabil olan var, artış yaşayan ürünler var. Burada ülke­miz için en büyük maliyet artışı kur kaynaklı ol­maktadır. Örneğin demir uluslararası vadeli piyasalarda düşerken bizde kurdaki artış nede­niyle düşüşü hissedemiyoruz.

İnşaat maliyetlerinde ürün bazlı artışların ya­nında arazi fiyatlarındaki artışların da oldukça büyük etkisi olmaktadır. Bulunduğumuz böl­gede yeni arsa planlamalar, mevcut plan iyileş­tirmeleri ve kentsel dönüşüm önemli bir yer tutmaktadır.

Talep tarafındaki desteklerin önemli olduğunu düşünüyorum. Ancak son iki senedir ülkemizdeki ve dünyadaki fiyat artışları Üretici Fiyatları tarafında yaşanıyor. Arz kı­sıtlığı, üretim azlığı, fırsatçılık gibi birçok nedenle bu artışları derinden yaşıyoruz. Bizler ham madde ve yarı mamul tarafında üre­timi desteklemeli, üretim artışını sağlamalı ve bazı ürünlerde ihracatı kısıtlamalıyız ki iç piyasa tedarik zincirine destek olalım.

Son dönemde KDV düzenlemeleri yapıldı. 150 metrekare altındaki konutlar yüzde 8 diğerleri yüzde 18 olarak yeni düzenlemeye geçildi. Deği­şim öncesi mevzuatta arazi değerine göre yüzde 1, yüzde 8 ve yüzde 18 olarak belirlenen KDV oranlarında son düzenlemeyle yüzde 1 ortadan kaldırılmıştır. Bu noktada uygulama yönetme­liği gözden geçirilmelidir.

Murat ÇAKMAKER

BURTİMDER YKB

Erişilebilir konut için erişilebilir arsa olmalı

Türkiye genelinde konut satışları nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 38,8 arttı. Bu tabii ki sektörümüz için de olumlu bir gelişme. Ancak, önümüzdeki aylarda bu artışın sürüp sürmeyeceği belirsiz. Konut satışlarının artmasında yabancılara yapılan konut satışındaki artış da önemli. Özellikle savaştan dolayı Rus vatandaşların aldığı konut satışında ciddi artış var. Türkiye’de fiyatların uygun olması nedeniyle yabancıların konut almaya devam edeceklerini düşünüyorum. Diğer yandan, Cumhurbaşkanımız Recep Tayyip Erdoğan tarafından 10 Mayıs’ta açıklanan 0.99 ve 0.89 oranlı düşük faizli paket konut sektörüne pek hareket getirmedi. Mülk sahiplerinin konut fiyatlarına yaptığı fahiş artışlar bunun en önemli nedeni. 0.99 faizli krediyle 1 milyon liralık birinci el konut aldığınızda aylık ödemeniz 14 bin TL. Sabit maaşlı bir kişinin bunu ödeyebilmesi çok zor. Bu nedenle konut satışlarında bir artış olacağını düşünmüyorum. Pakette yarım kalan arzlara verilen desteği ise olumlu buluyorum. Sektördeki en önemli sorunlardan biri de inşaat maliyetlerindeki artışlar. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi, 2022 Mart ayında önceki aya göre yüzde 9,58, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 101,57 arttı. Malzeme endeksinde ise bir önceki yıla göre yüzde 128,11’lik artış kaydedildi. Bunlar inanılmaz rakamlar. Bu maliyetlerle konut üretmek çok zor bir hale geliyor. Müteahhitler riske girmek istemiyor. Enflasyon artmaya devam ettikçe, bu maliyet artışları da devam edecektir. Dolayısıyla konut fiyatları da buna paralel olarak yükselecektir. Önemli olan yüksek artışı engelleyecek politikalar geliştirmektir. Erişilebilir konut için erişilebilir arsa olması gerekir.