Kira sözleşmesi kurulduktan sonra, sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü haller doğabilir. Örneğin; savaş, ülkede ekonomik kriz, aşırı yüksek enflasyon, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi.
Bu durumlarda, kira sözleşmesinin, değişen olay ve koşullara uyarlanması suretiyle kira bedelinin belirlenmesi de, üzerinde durulması gereken önemli bir konudur. Zira, söz konusu olağanüstü durumlar sonucunda, kira sözleşmesi kurulduğu anda karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan değişmesiyle taraflardan biri aleyhine çekilmez derecede bozulmuş olmaktadır. Sözleşmede bozulan bu dengenin değişen koşullara uydurulması ilkesi ile giderilmesi yani, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekebilir. Bunun için de öncelikle, uyarlamanın koşullarından olan öngörülmezlik unsurunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin irdelenmesi icap eder.
Aynı yönde görüş içeren Yargıtay Hukuk Genel Kurulu içtihat metni şöyledir;" Dava, yabancı para olarak kararlaştırılan kira parasının günün ekonomik koşulları altında çekilmez hal alması ve böylece işlem temelinin çökmesi olgusuna dayalı kira parasının uyarlanması isteğine ilişkindir.(...)
Kurulmuş bir sözleşmede sonradan ortaya çıkan bazı olgular nedeniyle değişiklik yapılabilmesi, bugün çağdaş tüm hukuk sistemlerinde kabul edilen beklenmeyen hal (Emprevizyon) veya Clausula Rebus Sic Stantibus Kuramının koşullarının gerçekleşmiş olması halinde buna olanak sağlandığı görülmektedir. Bu kuramın, borçlunun şartları ne olursa olsun mutlaka akde sadık kalmasını zorunlu gören, bir bakıma artık eskimiş olarak nitelendirilebilecek Ahde Vefa veya Pacta Sunt Servanda Kuramını sınırlamak için konulduğu benimsenmektedir. Beklenmeyen hal (Emprevizyon) kuramının açıklanması şöyle yapılmaktadır. "Akit yapıldığı sırada mevcut bulunan şartlar önemli surette değişmişse taraflar akide bağlı olmamalıdır. Buna "Clausula Rebus Sic Stantibus" (Beklenmeyen Hal Şartı) denmektedir. Bu görüş öğretide "Emprevizyon Teorisi" adıyla anılmaktadır. Öğreti de, sözleşmenin yapıldığı zamandaki durumların değişmemesi, sözleşmenin örtülü (zımni) şartıyla yapıldığı varsayılır. (Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop-Tekinay Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 7. Bası İst. 1993. s. 1005) Akitlerin ifasını şartların değişmemesine bağlayan (Clausula Rebus Sic Stantibus) fikri çok gerçeğe uygun değilse de, Ahde Vefa prensibine kesin ve sıkı sıkıya bağlılığın da her zaman adil olmadığı görülmektedir. Bugün İsviçre-Türk Hukukunda çoğunlukla dayanılan esas, dürüstlük kuralı uyarınca çözüm bulunmasıdır. (Prof.Dr. Kemal Oğuzman, Borçlar Hukuku Dersleri, Cilt 1,4. Bası İst. 1987 s. 123, Türk hukukunda mehaz kanundaki uygulamalar doğrultusunda MK.2 maddesinden de esinlenmek suretiyle hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesini hem de işlem Temelinin çökmesi kuramını uygulamak suretiyle uyarlanma davalarının görülebilir olduğunu benimsemiştir. İşlem Temelinden Çökmesi kavramının uygulanabilmesi için sonradan meydana gelen değişikliklerin önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması gerekir (Bkz.Prof.Dr. Kemal Tahir Gürsoy, Hususi Hukukta Clausula Rebus Sic Stantibus, Emprevizyon Nazariyesi 1950 s. 59-60) İşlem Temelinin Çökmesi ilkesinin somut olaya ne şekilde uygulanacağı hususunun da irdelenmesi gerekir. Yukarıda anıldığı gibi uyarlama kurallarının uygulanması için öngörülmez bir dış olayın meydana gelmesi gerekir."[1] Kira sözleşmesinin değişen olay ve koşullara uyarlanması suretiyle kira bedelinin belirlenmesi, çoğunlukla uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olmaktadır. Buna karşılık, aynı durumun bir yıl gibi kısa süreli kira sözleşmelerinde de (Örneğin; kira bedelinin indirilmesi) söz konusu olup olmayacağının ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Zira, sözleşmenin kurulması sırasında kararlaştırılan edimler arasındaki dengenin kısa bir süre içinde aşırı ölçüde ve açık biçimde taraflardan biri aleyhine kullanılamayacak derecede bozulduğu olayların öngörülmediği veya beklenilmediği, ayrıca bunların işlem temelinin çökmesine neden olacak şekilde olağanüstü bir boyuta kavuştuğunun kabul edilmesi çok istisnai durumlar dışında mümkün değildir. Örneğin (savaş, ekonomik kriz, yüksek develüasyon, tabii afetler, hükümet kararlarında önemli değişiklikler gibi) önemli olağanüstaü alaylar nedeni ile edimlerdeki değişmeler henüz ifa süresi tamamlanmamış kısa süreli kira sözleşmelerinde de Hakimin sözleşmeye müdahale etmesine neden olabilir.[2] Çalışmalarınızda başarı, ailenizle birlikte esenlik ve mutluluklar diler, en içten saygılarımızı sunarız.
[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 07.05.2003 Tarih, 2003/13-332 Esas ve 2003/340 Karar sayılı içtihat metni, https://karararama.yargıtay.gov.tr (Erişim tarihi: 21.01.2025)
[2] Yargıtay 3. HD., 27.03.2000 Tarih, E/K.2648-2640 Sayılı içtihat metni, YKD., C.26, S.8, Ağustos 2000, s.1190-1194